Jeden rekord za druhým. Takový byl rok 2025 podle aktuálního průzkumu celého tuzemského realitního trhu, který dnes pod názvem Trend Report vydává Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí. Ten se kromě hodnocení uplynulého období dívá i na nastupující trendy a výhled na další rok.
Jednak loni utratili investoři, a to především ti domácí, za tuzemské nemovitosti rekordní objem peněz, prodala se nejdražší nemovitost v podobě Palladia, v Praze developeři prodali rekordní množství nových bytů a dařilo se i hotelovému segmentu nebo industriálním a logistickým nemovitostem. A to i přesto, že ekonomická ani geopolitická situace není ideální.
Podle prezidentky Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí Zdenky Klapalové je to důkaz stability domácího realitního trhu i důvěry domácích investorů. V rozhovoru pro Forbes mluví Zdenka Klapalová o zjištěních, která shrnuje aktuální Trend Report, a o hlavních trendech, které s trhem s nemovitostmi v současné době hýbou.
Když jsem si pročítal aktuální Trend Report, nabyl jsem dojmu, že se loni všem segmentům realitního trhu dařilo a že je to vlastně takové pozitivní čtení. Je to správný dojem? Jak byste uplynulý rok v realitách zhodnotila?
V naší tradiční zprávě nejen hodnotíme uplynulý rok, ale také se díváme dopředu a snažíme se odhadnout budoucí trendy, právě to je pro čtenáře nejcennější. A máte pravdu, letošní Trend Report je skutečně optimistický. A to jak při pohledu zpět na rok, který byl v mnoha ohledech rekordní, tak i při hodnocení výhledu do dalších let.
Rekordní byly loni třeba prodeje bytů v Praze, ale i celkový objem investic na realitním trhu. Ten dosáhl téměř 4,4 miliardy eur, což je nejvíce v historii českého realitního trhu. Co to způsobilo?
Podepsalo se na tom hned několik faktorů. Tím asi nejpodstatnějším je silná poptávka, kterou z velké části tvořil domácí kapitál. Ale důležitá byla i atraktivní nabídka, protože se po určité době dostaly na trh velmi atraktivní aktiva vysoké hodnoty.
Z největších transakcí můžeme zmínit třeba Palladium, hotel Hilton, kancelářský komplex Kavčí Hory, palác Myslbek, obchodní centrum Flora a další. V nedávné době se realizovala celá řada velmi významných transakcí. Klíčem k investičně úspěšnému období je skutečnost, že se potkala nabídka s poptávkou.
Nedochází tedy k tomu, že se teď to okno silné nabídky zase zavírá? Že se ty zásadní nemovitosti prodaly a na trhu už zas nějakou dobu nebudou?
Myslím si, že se toto okno ještě nezavírá. Na trh stále přichází řada zásadních a zajímavých nemovitostí, které určitě přilákají pozornost českého kapitálu. A je vidět, že zájem zahraničních vlastníků využít silnou domácí poptávku trvá.
Takže velké akvizice můžeme očekávat i letos?
Ano. Mohu rovnou zmínit jednu transakci, která už aktuálně běží, a to jednání o prodeji Riverside, což je administrativní komplex v Karlíně, který prodává CA Immo. Jde o skutečně výjimečnou transakci a investorem je domácí Trinity Bank.
Na trhu se ale objevily i další nemovitosti, zmínila bych zejména příležitosti v Praze 4 a v dalších atraktivních lokalitách. Proto si myslím, že přestože loňský rok zůstane rekordní, a to mimo jiné díky Palladiu, které je z hlediska objemu skutečně ojedinělé, bude i letošní rok pro investiční trh velmi silný. Očekáváme další zajímavé transakce, přičemž většina z nich pravděpodobně opět připadne českým investorům.
Zahraniční kapitál nemá ambici u nás nakupovat?
Zatím tuto ambici na trhu nepozorujeme. Důvodů je celá řada. Investoři jsou velmi citliví na výši úrokových sazeb, a právě růst sazeb v letech 2022 a 2023 vedl na nejvyspělejších západoevropských trzích k výraznému přecenění nemovitostí. To způsobilo zásadní ochlazení tamního trhu.
Český trh však zůstal relativně stabilní, protože jej podržela silná domácí poptávka. Aktuálně se situace v Evropě postupně zlepšuje, roste objem transakcí a objevují se zajímavé příležitosti díky zmíněné hlubší cenové korekci. Na českém trhu ovšem k tak výraznému poklesu cen nedošlo.
Zahraniční fondy byly v Česku velmi aktivní před deseti a více lety, realizovaly zde řadu transakcí a trh byl pro ně atraktivní. Nyní potřebují uvolnit kapitál, realizovat zisky, vyplatit své investory a zaměřit se na nové příležitosti.
Velká část institucionálních investorů navíc plánuje držet aktiva po časově omezené období, na rozdíl od rodinných kanceláří nebo privátních investorů, kteří často investují s generačním horizontem. Po určité době tak jednoduše nastane okamžik, kdy je nutné respektovat investiční cyklus a nemovitost zpeněžit.
Ovlivňuje tu aktivitu investorů nějak i geopolitická situace?
Sledujeme celosvětové investiční trendy a díváme se na priority investorů nejen v rámci Evropy, ale i na globální úrovni. Všimli jsme si posunu – investoři již nevnímají dlouhodobou geopolitickou nejistotu tak citlivě jako dříve.
S postupem času obavy z nejistého prostředí částečně slábnou a klíčovými faktory zůstávají především úrokové sazby, poptávka a strukturální změny v ekonomice. Geopolitika sice hraje svou roli, ale při rozhodování investorů už není na prvním ani na druhém místě.
Zároveň je však třeba dodat, že pokud se podíváme na současnou situaci na Blízkém východě, vnímáme další otřes v celém regionu. I lokality, které byly považovány za naprosto bezpečné, nyní posuzujeme s větší opatrností.
V rámci Trend Reportu se také pravidelně ptáte na očekávání realitních expertů pro následující období. Jak z pohledu investic, tak i z hlediska posilování nabídky nejvíce věří institucionálnímu nájemnímu bydlení. Je to ten hlavní trend na českém trhu pro následující roky?
Jde o jednu z klíčových strukturálních změn na rezidenčním trhu. Pražský trh by potřeboval každoročně přibližně deset tisíc nových bytů, aby se nabídka doplňovala dostatečným tempem. To se však za posledních dvacet let nestalo ani jednou.
V důsledku toho registrujeme dlouhodobý deficit kvalitního bydlení. S rostoucí poptávkou rostou také ceny a pro řadu zájemců už není reálné pořídit si vlastní bydlení, takže svou situaci řeší formou nájemního bydlení.
Je důležité se na to dívat v širším kontextu. V Praze je celkem něco přes půl milionu bytů, zatímco segment Built to Rent tvoří pouze 3220 jednotek. Jeho velký potenciál tedy vyplývá právě z toho, že nabídka je zatím velmi omezená, zatímco poptávka je vysoká. Neobsazenost institucionálních nájemních projektů je prakticky nulová, jsou plně obsazené, fungují a zaplňují výraznou mezeru na trhu.“
Takže můžeme očekávat, že bude takových projektů přibývat?
Jednoznačně se jedná o velmi perspektivní segment. Poptávka po kvalitních nájemních bytech s profesionální správou a minimem starostí pro nájemníky zůstane v Česku dlouhodobě vysoká.
Když se podíváme na individuální investory do bytů, ovlivní je podle vás nějak zásadně zpřísnění podmínek pro investiční hypotéky z dílny České národní banky, které začne platit od dubna, nebo je to z pohledu trhu spíše marginálie?
Myslím si, že hlavním faktorem, který bude určovat ceny i celkovou dynamiku trhu, zůstane především vztah mezi poptávkou a nabídkou. Pokud bude nabídka i nadále relativně omezená, jako je tomu doposud, neočekávám, že by toto opatření mělo zásadní dopad. Řada investorů navíc využívá vlastní zdroje, takže nejsou na externím financování tolik závislí.
Poptávka po kvalitních nájemních bytech s profesionální správou a minimem starostí pro nájemníky zůstane v Česku dlouhodobě vysoká.
Ještě bych se zastavil u jednoho rekordu loňského roku, tentokrát z druhého konce. Zaujalo mě, že byl na kancelářském trhu historicky nejnižší přírůstek nabídky. Že se zkrátka postavilo nejméně nových kancelářských budov. Jsou to nějaké dozvuky pandemie, kdy nebyly kanceláře tak atraktivní, nezačaly se stavět nové projekty a teď ten deficit dobíhá v podobě minima dokončených projektů?
Při výstavbě kanceláří je opravdu nutné velmi pečlivě počítat. Náklady rostou, standard kvality se neustále zvyšuje a výstavba moderní kancelářské budovy, která splňuje všechny současné požadavky, je prostě velmi nákladná.
Výstavbu administrativních projektů si proto může dovolit pouze silný developer. Vzhledem k tomu, jak málo moderních kanceláří momentálně přichází na trh, zůstává neobsazenost velmi nízká, aktuálně na úrovni okolo šesti procent. To znamená, že firmy, které hledají kvalitní moderní kanceláře, to rozhodně nemají jednoduché.
Doufáme, že se výstavba opět rozběhne. Praha má naštěstí rozsáhlá rozvojová území, která čekají na možnost zahájení projektů, takže věříme, že v budoucnu uvidíme výrazně vyšší stavební aktivitu. A myslíme si, že si to naše metropole rozhodně zaslouží.
Další součástí realitního trhu, která je na vzestupu, jsou realitní fondy. Hodnota majetku v realitních podílových fondech vzrostla oproti stavu před deseti lety více než čtrnáctinásobně. Je to další z hlavních trendů?
Je to součást odpovědi na otázku, proč byl loňský rok rekordní. Sledujeme výrazné přítoky kapitálu do realitních fondů, kterým se v současnosti velmi daří. Lidé vnímají, že se prostřednictvím těchto fondů mohou podílet na realitních projektech, a naprostá většina fondů dnes nabízí výnos převyšující inflaci.
Češi jsou navíc tradičně spořivý národ a do toho se promítá i obava z budoucí důchodové reformy. Mnoho lidí si není jistých, zda budou mít v budoucnu adekvátní důchod. Proto část úspor směřují právě do realitních fondů.
Tím se vytváří poptávka, o které jsme mluvili. Jakmile fondy získají kapitál, musejí naplnit očekávání investorů – tedy investovat. A pro většinu z nich je logicky jednodušší začít na domácím trhu, který dobře znají. Při určité velikosti kapitálu se ale ty největší fondy přirozeně začínají poohlížet i v zahraničí. Jak v rámci regionu CEE, tak na nejvyspělejších trzích, například v Německu.
The post Máme za sebou rok rekordů, říká o realitním trhu expertka Zdenka Klapalová appeared first on Forbes.
