Představte si následující situaci. Máte pekařství, které vyrábí sladké pečivo a plněné croissanty. Najednou se objeví nový trend typu dubajská čokoláda. Tentokrát je to, řekněme, třeba karlínská vanilka. Lidé shánějí cokoli s novou trendy příchutí.
Místo toho, abyste se svojí pekárnou hned naskočili na vlnu, začnete ale croissanty s karlínskou vanilkou prodávat až za půl roku, než vám je schválí imaginární úřad pro plněné pečivo. Novou náplň uvedete na trh ve chvíli, když už letí něco úplně jiného.
Tuhle analogii si teď převeďte na developerský byznys, měsíce změňte na roky a uděláte si představu o tom, s čím se v Česku developeři potýkají.
O zdlouhavém povolování nových developerských projektů, které v Praze, ale i v dalších městech často trvá i kolem deseti let, se mluví většinou v souvislosti s nedostatkem bytů a narůstající nedostupností bydlení.
Další problém, který se s mnohaletým a táhnoucím se povolovacím procesem pojí, je ale ten, že se na trh dostávají v podstatě zastaralé projekty, které nejsou schopné flexibilně reagovat na aktuální potřeby. Ve chvíli, kdy developer konečně získá stavební povolení, je totiž často situace na trhu jiná, než byla před deseti lety, kdy projekt začal připravovat.
„Pro nás je velmi nepříjemné, že si často musíme zhodnotit, jestli vůbec chceme stavět ten projekt tak, jak jsme ho navrhli. Často pak děláme velmi nákladné změny, protože jsme k tomu donuceni tím, jak celý systém funguje,“ popisuje majitel developerské skupiny JRD Jan Řežáb.
„Fakticky se dá říct, že neexistuje projekt, který by se v Česku stavěl přesně podle stavebního povolení,“ potvrzuje největší tuzemský rezidenční stavitel a majitel společnosti Central Group Dušan Kunovský. Nejčastější problém je podle něj například s dispozicemi a velikostmi bytů.
Zatímco v roce 2018 tvořily byty 1+kk a 2+kk šedesát procent prodejů, aktuálně je to dvaasedmdesát procent. A nejoblíbenější byty svoji výměru stále zmenšují.
Foto Michael Tomeš
„Dnes si trh žádá poměrně malé byty vhodné často jako první bydlení pro mladé nebo investice na pronájem. V dnes projektovaných domech tak menší dispozice tvoří určitě větší podíl než třeba před deseti lety,“ vysvětluje ředitelka strategie developera UDI Group Marcela Fialková.
Současná poptávka požaduje například menší ložnice, než tomu bylo dříve, protože uspořené metry v ložnici mohou snížit celkovou cenu bytu.
„Stačí se podívat na to, jak se ohromným způsobem změnila socio-demografie za posledních deset let. Pokud před deseti nebo patnácti lety koupil investor nějaký pozemek a počítal na něm tenkrát na nějakou skladbu bytů, tak dnes, ve chvíli, kdy konečně dostal stavební povolení, je ten příběh úplně jiný,“ poukazuje viceprezident Svazu podnikatelů ve stavebnictví Zdeněk Soudný.
Podle Soudného do celého dlouholetého procesu navíc vstupují nejrůznější normy a zákonné limity, které se během povolování jednoho projektu mohou změnit hned několikrát. O několika novelách a změnách stavebního zákona nemluvě.
Aktuálním příkladem je podle něj třeba norma pro parkování elektromobilů. „Tu už několik let řešíme s generálním ředitelstvím Hasičského záchranného sboru, přičemž jde o to, jak řešit různé protipožární prvky v domech a podobně,“ popisuje Soudný.
„Developer to ale musí všechno zvažovat už v okamžiku územní studie, protože některé ty změny mohou mít vliv na statiku domu, tím pádem se změní třeba jeho obvod, umístění nebo výška,“ dodává.
Jakmile vstoupí do hry nějaká nová vyhláška, musejí pak developeři projekty nejen překreslit, ale zajistit nově všechna stanoviska a povolení. A to je opět nejen dlouhé, ale i drahé. „Tím, jak se stále mění normy, tak se nám vracejí projekty, kde už neplatí povolovačky, které jsme jednou získali,“ potvrzuje Řežáb.
Zastarávání se ostatně týká i designu samotných budov nebo urbanistických koncepcí. Domy, navrhované jakkoli věhlasnými architekty před deseti lety, zkrátka mohou těžko splňovat požadavky současné architektury nebo urbanismu.
A podobně je to i u projektů pro nájemní bydlení. „V jednu chvíli jsme v Česku zjistili, že nám tu fakticky chybí nájemní bydlení, o které začal být zájem. Ale málokdo ví, že nemůžete úplně jednoduše vzít dům, který jste stavěl pro vlastnické bydlení, a jen říct, že ho odteď berete jako nájemní,“ upozorňuje Soudný.
Respektive můžete, ale není to podle něj efektivní a například nájemní fondy takové domy nechtějí kupovat do svých portfolií, protože nemají efektivní skladbu bytových jednotek a dispozice.
Developer má možnost takto zastaralý projekt kompletně předělat, což ho ale vrátí zpátky do povolovacího kolečka včetně možnosti ho napadnout a celý proces opět protahovat.
Když jde o dílčí změny a drobnosti, může se udělat takzvaná změna stavby před dokončením, což takový problém není, ale i tak to znamená další náklady navíc.
„Každé i drobné hrábnutí do projektu má mnoho souvislostí, včetně například statiky, takže fakticky se ten projekt i kvůli drobnosti musí znovu posoudit a předělat. To trvá měsíce a stojí to miliony korun navíc,“ zdůrazňuje Dušan Kunovský.
U prestižnějších projektů, kde se vyplatí provést také změnu designu domu, se obvykle zásadní změna podoby budov dělá formou změny vydaného územního rozhodnutí, kdy se zachová hmota budovy, ale její vnější podoba a dispoziční řešení se lépe přizpůsobí novým trendům.
„V zahraničí, kde délka povolování odpovídá běžným standardům, podobné změny projektů není třeba dělat, protože projekt jde na trh jen poměrně krátkou dobu od chvíle, kdy byl architektem navržen,“ dodává Fialková.
Zastarávání se ale týká i celého plánování Prahy, což je zase problém územního plánu, respektive nového Metropolitního plánu, který má stávající územní plán z roku 1999 nahradit.
Jenže jeho příprava se neustále protahuje. Původně měl Metropolitní plán platit už v roce 2022. V současnosti vedení města mluví o tom, že by měl být schválen v polovině příštího roku.
Nový územní plán je zásadní v tom, že byl měl reagovat na současné potřeby Prahy a trendy ve výstavbě. Zatím totiž musí být nová výstavba v souladu se zastaralým plánem z konce devadesátých let, nebo je pro každý projekt, který v souladu není, potřeba projít procesem změny územního plánu. A ten je opět zdlouhavý, a navíc investor nemá jistotu, že se dotáhne do konce.
„Praha už dlouhou dobu ví, že současná výstavba nestačí, že má bytový dluh až sto tisíc bytů a že potřebuje výrazně posílit svoji kapacitu pro bydlení. Metropolitní plán počítá s poměrně výrazným navýšením možnosti stavět v Praze. Ale jeho přijetí neuvěřitelně dlouho trvá. Stát ani město nejsou schopné zareagovat žádným zrychleným procesem,“ shrnuje Soudný.
The post Než získáme po letech všechna povolení, projekt zastará, stěžují si developeři appeared first on Forbes.
