Červený nápis Westfield byl původně logem stejnojmenného australského velkoprovozovatele nákupních center. Jeho evropskou a americkou operaci však před pár lety spolkla francouzská společnost Unibail-Rodamco a vytvořila tak v tomto segmentu největší firmu na světě. Stejný červený nápis dnes zdobí dvě největší nákupní centra v Česku.
V Praze totiž k Westfieldu Chodov přibyl Westfield Černý Most, donedávna známý jako Centrum Černý Most.
„Nejde ani tak o technickou modernizaci, protože centrum bylo kompletně modernizováno v roce 2013. Takže ve srovnání s naším globálním portfoliem je relativně nové. Vylepšujeme úroveň služeb,“ říká k rebrandingu Jakub Skwarlo, provozní ředitel Unibail-Rodamco-Westfield (URW) pro střední Evropu.
Patrik Klema
Vedle změny názvu se jedno z nejstarších center v zemi zvětšilo. Už podruhé, první masivní expanzí prošlo už ve zmíněném roce 2013. Nyní, po roce a půl intenzivních stavebních prací, vznikla v severovýchodní části budovy nová přístavba za 1,8 miliardy korun se zhruba dvacítkou restaurací, desítkou obchodů a třemi prémiovými kinosály.
Celková pronajímatelná plocha stoupla na 94,1 tisíce čtverečních metrů, čímž Westfield Černý Most překonal Olympii Brno a vystřídal ji na pozici druhého největšího obchodního centra v Česku.
Rebrandingem prošlo v posledních letech hned několik evropských obchodních center z portfolia URW. „Jakmile umístíme logo Westfield na nákupní centrum, stane se mnohem atraktivnějším pro mezinárodní retailery. Jednání s nimi pak vypadají úplně jinak,“ tvrdí manažer.
Největší centrum v Česku na pražském Chodově, které je Westfieldem od roku 2019, takhle skutečně známá světová jména přilákalo. Otevřel se zde například první český obchod Victoria’s Secret, první značková prodejna Lega nebo první Dior kosmetika. Tyhle tři značky stále žádnou jinou českou kamennou prodejnu nemají.
O budoucnost svých nákupních center v době internetu se přitom Skwarlo nebojí. „Mnoho prodejců sice snižuje počet obchodů, ale zvyšuje prostor v těch nejvýkonnějších pobočkách. A z toho my těžíme,“ říká.
Stejným lákadlem by se nyní měl stát i Černý Most. „Je to pro nás klíčové aktivum, které do budoucna poroste,“ říká Skwarlo v rozhovoru pro Forbes. Fyzicky už vyrostlo, přibylo v něm 9,1 tisíce metrů čtverečních pronajímatelné plochy.
Je přístavba hotová ze sta procent?
Téměř. S otevřením nového foodcourtu jsme museli zavřít některé restaurace na přízemí, devět gastro jednotek musíme předělat na klasické obchody. Hotovo by mělo být ve druhém kvartále příštího roku, ale je to pouze malá část celého rozšíření.
Proč vůbec rozšiřovat obchodní centrum, které už má jednu masivní expanzi za sebou?
V relativním vyjádření to příliš velká expanze není, přidáváme méně než deset tisíc metrů čtverečních a celkově se tak dostáváme k 95 tisícům. Máme 180 jednotek, jiná centra jich mají i 250–300. Naší hlavní myšlenkou bylo vylepšit kulinářský zážitek, který byl dříve, kvůli dosavadnímu řešení food courtu, omezený.
Co přesně si od toho společnost slibuje?
Samozřejmě idea za tím je, že jakmile dodáte zákazníkům, co chtějí, tak poroste návštěvnost. A pak je nákupní centrum atraktivnější i pro značky, takže do budoucna můžeme vylepšovat mix nájemníků, které tady máme.
Jak moc stavební práce narušily provoz zbytku centra?
Dopad na návštěvnost byl minimální, všechny jednotky jsme zvládli udržet otevřené.
Firmě se to povedlo tak, že značná část stavebních prací probíhala v noci. „Jednou z největších výzev bylo přestropování prázdného prostoru v bývalém foodcourtu, aby mohl vzniknout nový. Pětitunové svařence se zvedaly během noci, aby následující den mohli prostorem opět chodit zákazníci,“ popsal šéf výstavby URW pro Česko Radek Novák.
Do provozu byly nové části centra uváděny postupně. Před přesunem eskalátorů bylo nutné vybudovat nový výtah. Před proměnou toalet na novou obchodní plochu bylo potřeba nejdřív postavit nové. V parkovacím domě se bořila část stropní desky a kvůli budování nových pater se musela stávající konstrukce notně zesílit. To vše tak, aby byli zákazníci co možná nejvíc chránění před hlukem a prachem.
URW to však stihla v předem stanoveném termínu a dodržela i rozpočet 1,8 miliardy korun. Náklady na drahé rozšíření ale nenesla sama, už dříve totiž prodala čtvrtinový podíl v centru tuzemským hráčům – investiční platformě Upvest fungující pod Komerční bankou a finanční skupině RSJ Investments.
„Byli jsme připraveni centrum rozšířit sami, v průběhu projektu se však přidali partneři, kteří nesou čtvrtinu nákladů a budou pak inkasovat čtvrtinu příjmů,“ říká Jakub Skwarlo. Investice do pražského centra proběhla v době, kdy URW už několik let pracuje na snížení svého zadlužení.
Čtyři roky zpátky ohlásila plán snížení o čtyři miliardy eur, z čehož se jí podle dostupných informací povedlo splnit minimálně 3,2 miliardy. Nyní slíbila investorům další deleveraging: 2,2 miliardy eur v letech 2025 a 2026.
Jak daleko jste s aktuálním snižováním zadlužení?
Splnili jsme 1,6 miliardy, takže nám zbývá šest set milionů. Soustředíme se na non-core aktiva (která nejsou nezbytná pro hlavní byznys firmy, pozn. red.). V rámci „mého“ regionu střední Evropy máme stále taková aktiva v Německu, kde divestice probíhají.
Nedávno jsme se v Německu zbavili firmy, která spravovala nákupní centrum pro třetí strany, což jádrem našeho byznysu není. Nedávno jsme slíbili, že se dostaneme na čtyřicet procent LTV do roku 2028. (Loan to value: celkové zadlužení vs. hodnota aktiv firmy, pozn. red.)
Proč to děláte?
Ovlivňuje to cenu akcií. Jsme veřejně obchodovaná firma a míru zadlužení zkoumají investoři neustále. Nijak to ale nelimituje naši schopnost investovat. Přesto je to pro nás důležité KPIčko.
Proč vedle non-core aktiv prodáváte i kusy nákupních center, která vám vydělávají?
Existují dva způsoby, jak snížit zadlužení. Jedním je prodej non-core aktiv. Druhým způsobem je zapojení partnerů do core aktiv. Westfield je jádrem našeho byznysu a jsme schopni partnery do určité míry zapojit – chceme mít většinový podíl a chceme správcovská práva.
Neděláme to poprvé. Máme partnery v aktivech v Německu, v obřím nákupním centru Westfield Shopping City Süd ve Vídni nebo tady v Praze v Metropoli Zličín. Společným podnikem je i londýnský Westfield Stratford City. Je to jen součást strategie diverzifikace portfolia.
V prosinci 2017 společnost Unibail-Rodamco oznámila, že od australské Westfield Corporation koupí celkem 35 obřích nákupních center napříč Evropou a USA. Deal za téměř 25 miliard dolarů je dodnes jednou z největších transakcí s maloobchodními nemovitostmi v historii.
Proběhl v době, kdy nákupní centra čelila zvyšujícímu se tlaku e-commerce, který v Americe představoval hlavně raketově rostoucí Amazon. Pak udeřily pandemické lockdowny, které bojující centra vyřadily z provozu úplně.
Akcie URW se z covidové rány dosud nevzpamatovaly. Navzdory všemu se společnosti podařilo přežít a adaptovat se. Soustředila se na své vlajkové lodě Westfield, prémiová nákupní centra v dobrých lokalitách, kde zlepšovala nákupní zážitek tak, aby centra zůstala relevantní i přes pokračující růst e-commerce.
Zlepšení je vidět i ve finančních výsledcích. Čísla za první letošní pololetí uvádějí nárůst EBITDA o 4,1 procenta (na bázi like-for-like), pokles neobsazenosti na 4,9 procenta a nárůst návštěvnosti o 1,6 procenta. Čisté příjmy z nájmu jí stouply o 1,2 procenta, firmě se v nově podepsaných smlouvách daří navyšovat průměrnou cenu za metr čtvereční pronajímaných prostorů.
Unibail-Rodamco-Westfield roste, vydělává vyšší stovky milionů eur ročně, ale úroveň z roku 2019 zatím nedohnala.
The post Nový obří Westfield. Proč Francouzi nalili do pražského nákupáku 1,8 miliardy? appeared first on Forbes.
