Zatímco kanceláře a retail čelí strukturálním změnám, průmyslové nemovitosti si udržují pozici jednoho z nejstabilnějších investičních segmentů. Pavel Drabina, managing director fondu Jet Industrial Lease SICAV s více než třicetiletou zkušeností v oblasti nemovitostí a private equity, vidí v letošním roce pro tento sektor velký potenciál.
Nemovitostní trh se po covidovém propadu stabilizuje. „Tržní výnosy se postupně stahují k průměru, tržní hodnoty nemovitostí rostou a reálné transakce se budou uskutečňovat za vyšší ceny,“ vysvětluje Drabina, jehož fond patří do investiční skupiny Jet Investment.
Průmyslové haly a logistická centra podle něj představují páteř ekonomiky – jsou univerzálně využitelné a méně cyklické než jiné typy nemovitostí.
Fond kvalifikovaných investorů, který Drabina řídí, dnes spravuje majetek v hodnotě 4,4 miliardy korun. Ten je tvořen jak oceněnými nemovitostmi, tak likvidními zdroji. Specializuje se především na odkupování a zpětné pronajímání průmyslových hal, takzvaný sale & leaseback. „Výrobní firma nám prodá svou halu a zpětně si ji dlouhodobě pronajme,“ popisuje Drabina fungování modelu.
„Máme rádi nemovitosti s přidanou hodnotou,“ říká šéf fondu, který má za sebou studium práva a biofyziky. „Například nezastavěný pozemek pro budoucí expanzi nebo možnost navýšit výnosy vhodnou přestavbou,“ dodává s tím, že vážený průměr délky nájemních smluv do jejich vypršení přesahuje sedm let a všechny smlouvy jsou zajištěny bankovními garancemi.
Portfolio fondu geograficky rozprostírá rizika napříč čtyřmi zeměmi střední Evropy. Zhruba 40 procent investic směřuje do Polska, pětina do Německa, 30 procent do Česka a zbytek do Rakouska. Sektorově dominují výrobní haly, které představují 70 procent portfolia. Následuje logistika, jež zabírá pětinu fondu, a desetinu portfolia tvoří administrativní budovy.
Odolnost proti turbulencím
V době obchodních válek a geopolitických tenzí sází Drabina na několik obranných mechanismů. Klíčová je sektorová diverzifikace nájemců. „Od lehké výroby, logistiky až po R&D (výzkum a vývoj). Vždy je jednodušší přestěhovat regály v logistice než specializované výrobní technologie,“ podotýká.
Konzervativní financování s poměrem úvěru k hodnotě aktiv (LTV) 36 procent podle Drabiny poskytuje značný polštář pro zvládnutí ekonomických výkyvů. „Na rozdíl od konkurence nevyužíváme dluhopisové financování, což eliminuje rizika spojená s refinancováním,“ říká.
Za necelých pět let historie dosáhl Jet Industrial Lease SICAV průměrného ročního zhodnocení 11,16 procenta, a to k 30. červnu letošního roku.
Drabinovy plány zahrnují trojnásobné až pětinásobné zvětšení objemu aktiv ve fondu. Aktuálně má podle něj Jet Industrial Lease SICAV připravenou likviditu ve výši zhruba jedné miliardy korun na nové investice a nyní vyhodnocuje patnáct příležitostí v regionu střední Evropy.
„Rádi bychom investovali zhruba z 50 procent i do nových udržitelných projektů,“ říká vášnivý jachtař, paraglidista a motorkář s odkazem na rostoucí význam environmentálních kritérií ESG.
Sázka na univerzálnost
V čase geopolitického napětí, inflačních tlaků a měnících se obchodních vztahů je podle Drabiny lákavá univerzální využitelnost nemovitostí, dlouhodobé nájemní smlouvy i vazba průmyslových areálů na reálnou ekonomiku. „Stará poučka říká, že nemovitosti jsou proti inflaci nejlepším zajištěním,“ připomíná Drabina.
Pro kvalifikované investory s kapitálem převyšujícím jeden milion korun a investičním horizontem čtyř až pěti let může investice do tohoto fondu představovat stabilizující prvek portfolia. „Při současných depozitních sazbách kolem tří procent nabízejí průmyslové nemovitosti vyšší výnosový potenciál,“ míní Drabina.
Průměrný roční výnos od 4. ledna 2021 do 30. června 2025. Dosavadní výkonnost nepředpovídá budoucí výnosy. Jet Industrial Lease podfond SICAV je podfondem fondu Jet Industrial Lease SICAV. Podílníkem, obmyšleným, zakladatelem, společníkem nebo tichým společníkem tohoto fondu se může stát pouze kvalifikovaný investor.
The post Miliarda do průmyslu. Jet Investment chystá nákupy pro nemovitostní fond appeared first on Forbes.
