Geopolitická situace mění nejen ekonomické parametry po celém světě, ale i zavedené zvyklosti české ekonomiky. Zatímco ta byla v posledních dekádách zejména montovnou s nízkou přidanou hodnotou, dnes se situace pomalu obrací. Mluvili jsme o tom s majitelem 108 Real Estate Jakubem Holcem.
Do Česka čím dál častěji přicházejí firmy ze zahraničí, mimo jiné i kvůli problémům na německém trhu. A zdaleka nejde jen o sklady a montovny.
„Stěhují se sem nejen výrobní provozy, ale stále častěji i výzkum a vývoj. Firmy jako Bosch, Valeo, Honeywell nebo Siemens tu budují R&D centra zaměřená na elektromobilitu, autonomní řízení nebo průmyslovou automatizaci,“ říká v rozhovoru pro Forbes zakladatel a majitel české realitně-poradenské firmy 108 Real Estate Jakub Holec.
Česko z pohledu obsazenosti i cen komerčních nemovitostí, jako jsou výrobní haly a sklady, zaznamenalo svůj vrchol před dvěma lety. Poptávce dodnes vévodí segment automotive, v poslední době se ale prosazuje i bílá elektronika nebo produkty související s moderní energetikou.
V rozhovoru se pak Holec dotýká i přílivu čínských firem do střední a východní Evropy, které sem přesouvají sklady nebo i výrobu kvůli celním rizikům. Konkrétně do Česka se ale moc nehrnou.
„Česká republika je mimo tento zájem, protože v tomto hraje významnou roli politika,“ vysvětluje Holec s tím, že ani náklonnost bývalého prezidenta Miloše Zemana k Číně Česku nic velkého nepřinesla.
Světovou ekonomiku v posledních letech ovlivňuje zejména geopolitická nestabilita ať už v podobě válečného konfliktu na Ukrajině, nebo celních válek, které zažehl americký prezident Donald Trump. Má to vše vliv i na český trh s průmyslovými nemovitostmi?
Nejsem geopolitik, takže to posuzuji spíše z praktického hlediska. Česká ekonomika je primárně závislá na Německu a na německém průmyslu, zejména automobilovém sektoru. Tato vazba byla silná poslední dvě dekády, ale nyní Německo čelí problémům kvůli své zelené politice a přechodu ze závislosti na levných energiích z Ruska.
To způsobilo, že Německo se dostalo do recese a silný sociální stát, odbory a podobné faktory nutily firmy, například automobilky, udržovat výrobu, i když by ji měly už dávno uzavřít.
Jako třeba ve Volkswagenu?
Volkswagen čelí vážným výzvám. Některé závody, například Drážďany nebo Osnabrück, čelí postupnému útlumu nebo byly označeny k uzavření kvůli nízkému využití kapacit a tlakům na efektivitu.
Sázka na elektromobilitu je zatím náročná – i když Volkswagen investoval miliardy do vývoje a výroby elektromobilů, čelí tvrdé konkurenci zejména z Číny, kde jsou elektromobily vyráběny levněji a rychleji.
Když se podíváme na Škodovku, ta se v současnosti drží, protože nevsadila vše na elektromobilitu. I když mají dva modely, stále se drží tradičních spalovacích motorů, což jim pomáhá udržet se na trhu.
Převálcují Číňané Evropu v elektromobilitě?
Čína měla před dvaceti lety plán, který zahrnoval zajištění nerostných surovin. Podrobili si Afriku, Jižní Ameriku a východní Asii a zajistili si celý dodavatelský řetězec od surovin po výrobu. Dnes vyrábějí polovodiče a baterie za velmi výhodných podmínek.
Čínská auta byla před deseti lety všem pro smích. Dnes vypadají z pohledu designu krásně a hlavně jsou funkční.
Elektromobilita je trend, kterému se prostě nelze vyhnout. Čína se v Evropě posunula kupředu a Evropě k efektivnímu fungování naopak brání byrokracie.
Foto: Jan Berounský
Vidíte tedy v souvislosti s problémy evropského automotive nějaké změny na českém trhu, třeba u subdodavatelů?
Občas některé firmy končí, ale nejde o žádnou vlnu krachu. V rámci globalizace a deglobalizace dochází také k tomu, že se různé divize přeprodávají.
Máme tu ale stále mnoho příkladů. Například firma Hitachi Astemo, která dodává tlumiče pro Teslu, funguje v Žatci. Rozšíření výroby v ČR ohlásili například ZF, Grammer, Bosch nebo Witte Automotive, který v Ostrově nad Ohří otevřel novou továrnu o rozloze přes dvacet čtyři tisíc metrů čtverečních.
Celkově bylo oznámeno, že firmy navázané na automobilový průmysl otevřely nebo plánují otevřít v Česku půl milionu metrů čtverečních výrobních ploch.
A hlavní důvod tohoto vývoje?
Tyto firmy, většinou německé, se přesunují do České republiky kvůli nižším nákladům na pracovní sílu a dobré kvalifikaci pracovníků.
Nebrání jim ve vstupu na český trh ani vyšší ceny energií?
Ceny energií jsou opravdu vysoké, jsou ale navázané na německou burzu. I přesto sem firmy přicházejí, protože kvalifikovaná pracovní síla a dodavatelský řetězec tu už v této oblasti máme etablované.
Stěhují sem firmy jen výrobu, nebo i výzkum a vývoj? Aneb měníme se z montovny na ekonomiku s vyšší přidanou hodnotou?
Ano, do Česka se dnes stěhují nejen výrobní provozy, ale stále častěji i výzkum a vývoj. Firmy jako Bosch, Valeo, Honeywell nebo Siemens tu budují R&D centra zaměřená na elektromobilitu, autonomní řízení nebo průmyslovou automatizaci.
Například Valeo má v Praze jedno z největších evropských vývojových center pro automobilové senzory. Bosch v Jihlavě přechází z dieselových čerpadel na vývoj a výrobu elektromotorů. Česko se tak postupně mění z montovny na zemi s vyšší přidanou hodnotou.
Pak tu máme takzvaný eastshoring, tedy návrat západních firem z Asie…
„Eastshoring“ dnes ve skutečnosti neznamená návrat západních firem z Asie zpět do Evropy. Naopak – vidíme rostoucí trend, kdy se asijské firmy, zejména z Číny a Jižní Koreje, přesouvají do střední a východní Evropy. Typickým příkladem jsou výrobci baterií, elektroniky nebo automotive dílů.
Místo eastshoringu tedy přichází nová fáze – asijské „in-shoring“ do Evropy.
A asijské firmy zde poptávají sklady, nebo výrobní prostory?
Chtějí tu mít hlavně výrobu. Je to pro ně důležité kvůli certifikátu „Made in Europe“ a v budoucnu se vyhnout daňovému a celnímu riziku. Asijské firmy dnes hodně čerpají pobídky od evropských zemí, jako je Španělsko, Maďarsko nebo Srbsko, které podporují zakládání nových výrobních závodů.
Hlavním cílem je mít co nejjednodušší dodavatelský řetězec, aby mohli zaručit včasné dodání svých produktů. Například BYD staví velkou továrnu ve Španělsku, Maďarsku a obrovskou továrnu v Turecku. Turecko má volný obchod s Evropskou unií.
Cítíte tedy zvýšený zájem ze strany čínských firem o sklady nebo provozovny zde v Česku?
Česká republika je mimo tento zájem, protože v tomto hraje významnou roli politika.
Nutno ale dodat, že dnes za samotnými automatizovanými technologiemi ve skladech stojí hodně Číňané. V českých skladech byly vždy rozšířené evropské systémy vyvíjené například ve Švýcarsku. Čínská řešení tu sice byla, ale prohrávala kvalitou. Ale dnes už je to také jinak.
Zmínil jste politiku. Bývalý prezident Miloš Zeman se snažil do Česka přilákat čínské investory, moc úspěchů ale stejně neměl…
Zeman byl velkým podporovatelem Číny, ale pravdou je, že z těch velkých investic toho stejně příliš neproměnil.
Osobně jsem proti vstupu čínských firem nebyl, svůj vliv mělo i to, že jsem studoval v Číně a viděl jsem na vlastní oči jejich pokrok. Ale co sem ve finále přišlo, byly spíš distribuční firmy jako Temu a Shein, které prodávají zbytečnosti, bez kterých bychom se obešli.
Zájem čínských firem míří spíše do okolních zemí, jako je Německo nebo Polsko?
Konkrétně Německo je pro čínské firmy velmi důležitý trh a obchodní partner. Dříve Německo expandovalo se svými firmami jako Siemens, Bosch a VW do Číny, nyní se situace obrací. Velké továrny ale v Německu z mnoha důvodů nevznikají, spíše se rozvíjejí třeba v tom Španělsku.
A co Maďarsko a Slovensko, které se svými názory na geopolitickou situaci dost liší od zbytku EU?
Maďarsko a Slovensko zvolily obrácenou politiku a přiklánějí se k Rusku a Číně. Není to ale idealismus, jde čistě o byznys.
Zahraniční investice v Maďarsku dosáhly dvanácti miliard eur, přičemž největší investice byly z Číny, následovány Koreou a malým dílem Německem. Přitom Německo již zde má kapacity na výrobu aut Audi, Mercedes nebo Volkswagen.
Česko táhne stále Německo?
U nás je to stoprocentně hlavně Německo, z Asie pak Korea a Tchaj-wan.
Za Tchaj-wan jsme se politicky postavili, i proto k nám čínské firmy nechtějí?
Nezazlívám České republice, že se rozhodla, že bude podporovat Tchaj-wan. Je to ale samozřejmě věc, která v Číně silně rezonuje.
Navíc, k Tchaj-wanu jsme vzhlíželi jako k našemu obchodnímu partnerovi v oblasti vývoje mikročipů. Máme v Česku velkou továrnu v podobě Onsemi, ale najednou bum a veškeré mikročipové Silicon Valley není v Česku, ale u Drážďan v Německu v podobě právě vznikající továrny ESMC.
Tchajwanci sice přislíbili, že část dodavatelů bude v Česku, ale doposud se tu řeší zatím snad jen jeden takový.
Česko právě podepsalo největší zakázku v historii, kterou je dostavba jaderné elektrárny Dukovany. Očekáváte zvýšený zájem ze strany korejských investorů?
Zásadní dopad na real estate nevidím a ani jej neočekávám. Zrovna Korejci se snaží si držet celý řetězec pod sebou. A to i z toho nájemního pohledu. Korejci, když vědí, že někde budou dlouho, tak chtějí danou nemovitost vlastnit, ne si ji jen pronajímat.
Jde vlastně o takový starý japonský způsob. Když sem Japonci jako první velcí investoři přišli v devadesátých letech, tak vždy koupili celou nemovitost a vedle ní ještě dvakrát tolik pozemků, aby měli jistotu, že se budou moci rozšiřovat.
Korejci to mají stejné. Raději budou ve svém horším a méně vyhovujícím prostoru, než aby si haly pronajímali.
V souvislosti s výstavbou Dukovan jste tedy žádnou poptávku nezaznamenali?
Něco málo jsme předběžně zaznamenali, ale spíš to zatím bylo v rovině úvah. Nejde ale o nic dramatického. Některé nové zájemce ale tato zakázka určitě přinese.
Když se podíváme na trh s průmyslovými nemovitostmi v Česku z vrtulníku, je to stále hodně o automotive, nebo už i o čipech?
Je to o výrobě obecně. Dnes jde o věci spjaté s udržitelností, obnovitelnými zdroji, hodně trendují tepelná čerpadla nebo klimatizační jednotky. A také spotřební elektronika, ta tu jede ve velkém.
E-commerce už ustoupila?
Ta hodně jela do covidu, kdy byl celý segment navíc neuvěřitelně akcelerovaný. V návaznosti na to vznikla obrovská poptávka po průmyslových prostorech, primárně pak po skladech. A pak bum, přišel konflikt na Ukrajině.
Lidé začali šetřit, takže e-commerce a logistika rychloobrátkového zboží (FMCG) se najednou stoply. Tím skončil i hlad těchto firem po velkých prostorech. Mezitím se ale na trhu začaly prosazovat v souvislosti s energetickou krizí i následným válečným konfliktem na Ukrajině sklady spojené s tepelnými čerpadly, solárními panely, klimatizacemi a tak dále…
Ty se staly hlavním dnešním tahounem ekonomiky, když tepelná čerpadla dělala až třicet procent trhu.
Automotive už v Česku tolik netrenduje?
Ten se naopak opět vrací na výsluní. Dnes z našich statistik vidíme, že třicet procent veškeré poptávky po průmyslových nemovitostech jde z firem navázaných na automobilovou výrobu. Do toho se také pomalu rozjíždí zase ta e-commerce.
Pro všechny ale platí, že největším rizikem je dnes geopolitická nestabilita.
Geopolitická nestabilita, hlavně tedy válečný konflikt, hraje do karet českým zbrojařským firmám, jako je skupina CSG. I ty se dnes poptávají po nových prostorech?
Je to určitě téma, ale tlak z jejich strany necítíme. Je to dáno i historicky. Jde o firmy, které už tu jsou mnoho dekád a mají své obrovské areály, které alespoň prozatím nepotřebují rozšiřovat.
Samozřejmě v rámci jejich areálu mohou vznikat nové kapacity, ale že by tu vyloženě byla otevřena nová velká továrna navázaná ze zbrojního sektoru, toho si nejsem vědom.
Fiasko gigafactory
Před dvěma lety trh s průmyslovými nemovitostmi zažil rekord z pohledu cen i obsazenosti. Jaká je situace dnes?
Před dvěma lety jsme si opravdu prožili vrchol, kdy kdo investoval do jakékoli průmyslové nemovitosti, tak vlastně neudělal chybu. Ceny i obsazenost byly na vrcholu, někde ceny vyrostly až na dvojnásobek. Dnes to ale neplatí, protože na trh přišla určitá korekce, která otevřela cenové nůžky.
Jak konkrétně?
Dnes stále v těch hlavních regionech je nájem za osm až osm a půl eura za metr čtvereční. Jsou tu developeři, kteří dnes stavějí a očekávají nájem někde kolem deseti až jedenácti eur za metr. Dříve to bylo 4,5 eura.
Zároveň ale tu dnes máme opět lokality, kdy se dá v nové nemovitosti dostat pod čtyři eura za metr. Jde například o severní Čechy, kde jsou stále volné velké plochy a poptávka tam není tak vysoká. A když už nějaká poptávka je, prostory pak nabízí více hráčů, konkurentů, a tím pádem cena při vyjednávání klesá.
Brownfieldů tedy máme dost…
Těch tu stále máme dost. Problém je ale jejich příprava, kterou jsme dlouho zanedbávali, a úředník, který hází klacky pod nohy komukoli, kdo chce něco na brownfieldu vybudovat.
V čem je dnes hlavní problém?
Bohužel to dnes nefunguje tak, že nám tu leží starý brownfield a ten jen tak oživíme. Už jen kvůli tomu, že pro většinu obyvatel v okolí tam bývalá továrna nefunguje desítky let a už si vlastně zvykli na klid. Nebo se tam přestěhovali noví usedlíci, kteří tam ruch továrny ani nikdy nezažili.
Další věcí jsou ekologické zátěže. Pokud se na místě něco padesát let vyrábělo, brownfiled je tím nasáklý a musí se vyčistit. A to není vůbec jednoduché a je to samozřejmě nákladné.
Po fiasku s gigafactory ale stát připravil seznam podporovaných průmyslových zón po celé republice, což je za mě určitě krok správným směrem. To se mělo začít dělat minimálně už před deseti lety, teď nám ta léta nečinnosti chybějí.
Foto: Jan Berounský
Z jakého pohledu se plánovaná gigafactory v Česku stala fiaskem?
Fiasko to bylo z pohledu politického a z pohledu komunikace vůči místním lidem. To se opravdu nepovedlo.
Otázka na závěr: Co váš segment a ESG? Už se prakticky projevuje?
Pokud jde o nemovitosti, tak určitě investoři sledují, aby jejich portfolio v určitém roce splňovalo dané ESG parametry. Například pro financující banky je to must have. Takže banky a developeři jsou v tomto určitě napřed, to je jednoznačná věc.
Pokud jde o nájemce, pak spousta korporátních nájemců zprvu říká „ano, my to chceme, my to potřebujeme“. Ale když dojde na lámání chleba, když se dostaneme na cenu, tak najednou vidíme, kdo se toho opravdu držet musí a kdo ještě může přivřít oči. Často se setkáváme s tím, že ve finále ty oči přivřou a vyberou si levnější variantu.
ESG je ale dnes určitě téma pro spoustu firem a je to jen dobře.
The post Německé firmy k nám stěhují vývoj, Čína se nám vyhýbá, říká šéf 108 Real Estate appeared first on Forbes.
