Písmeno X většinou označuje v mapách nějaké důležité místo. To je ostatně jedna ze symbolik názvu platformy Xplace, která se zaměřuje na nájemní bydlení. Ale rozhodně není nejdůležitější. Písmena X a P v názvu totiž také odkazují na Kristův monogram označovaný jako chí-ró. Ale proč je řeč zrovna o Kristu?
Protože platforma Xplace není jen jedním z největších hráčů na pražském trhu s nájemním bydlením, ale zároveň jednou z byznysových nohou Arcibiskupství pražského. Nedávno například převzala od Penty projekt Waltrovka Pod Vidoulí se čtyřiapadesáti nájemními byty a v sousední lokalitě Nová Waltrovka uzavřela se stejným developerem další stamilionový obchod pro další dva bytové domy
Podle aktuální analýzy poradenské společnosti Knight Frank, která sleduje dění na trhu s Built-to-rent projekty, tedy novostavbami, které jsou budované od počátku za účelem pronájmu, je platforma Xplace čtvrtým největším subjektem podle počtu bytových jednotek v provozu a ve výstavbě.
Arcibiskupství má aktuálně v portfoliu zhruba čtyři stovky bytů po celé Praze i za jejími hranicemi a do roku 2030 chce mířit na sedm stovek bytů. Kolem roku 2043 má pak Arcibiskupství v plánu spravovat zhruba tisícovku bytů. Zmiňované konkrétní roky jsou přitom pro fungování diecéze zásadní.
Na vlastní nohy
Podle zákona o církevních restitucích totiž od roku 2030 přestane stát církvím dávat peníze na provoz. A od roku 2043 už se církvím nebudou vyplácet ani náhrady za nevydaný majetek v rámci restitucí. Jednotlivé diecéze tak budou muset být soběstačné, aby mohly provozovat svoji činnost. Budou zkrátka muset fungovat jako kterákoli jiná investiční skupina.
„V některých zemích církve vybírají všechny prostředky od věřících, někde stát vybírá církevní daně. V naší republice to bylo dlouhodobě tak, že se církev financovala částečně z majetku, který jí patřil, a částečně ze státu,“ vysvětluje Jan Balík, generální vikář Arcibiskupství pražského pro ekonomiku.
„Po období komunismu se řešily restituce, a nakonec to vyústilo v situaci, kdy stát církvi část majetku vrátil a od určitého bodu se má církev živit sama. Stát bude přispívat na památky, školství nebo charitu, ale drtivou většinu věcí si církev bude platit samostatně,“ pokračuje.
K tomu, aby každá diecéze uživila základní duchovenskou službu, kněze nebo třeba lidi, kteří se starají o kostely a památky, musely začít jednotlivé správní jednotky hledat cesty, jak peníze na provoz generovat. V případě Prahy padlo v roce 2020 rozhodnutí ekonomické rady, že by bylo vhodné, aby arcibiskupství začalo budovat portfolio nájemního bydlení.
„Historicky tu byl také nápad provozovat síť hotelů, od čehož se nakonec ustoupilo,“ vysvětluje ekonomka Arcibiskupství pražského Linda Dolečková. Jednak se podle ní ukázalo, že je hotelový byznys hodně specifický, a zároveň si po covidové pandemii arcibiskupství uvědomilo, že hotely nejsou zrovna stabilní oblastí, která může zajistit každoroční provoz.
Výdaje, které musí pražská diecéze každoročně pokrýt, činí zhruba 300 milionů korun. „Veřejnost častokrát bere za samozřejmé, že církev nějak funguje, stará se o kostely, pořádá mše. Ale ono to všechno něco stojí, musí se svítit, topit, v kostele musí být farář,“ říká Dolečková.
Nejdůležitějšími výnosovými pilíři arcibiskupství jsou právě nemovitosti a také lesní prvovýroba, jelikož církvím se v restitucích vrátily v hojném počtu tradiční majetky v podobě lesů.
Církev jako investor
Na nemovitosti padla volba proto, že tomu situace v hlavním městě nahrává. Vývoj kolem úrokových sazeb a nedostupnosti vlastnického bydlení v Praze a trend posilování nájemního trhu vyhodnotilo vedení arcibiskupství i jeho ekonomická rada jako ideální konstelaci ke vstupu do realitního byznysu.
„Jako každý investor se ale i my snažíme portfolio diverzifikovat a pracujeme třeba i s finančními nástroji. Máme i drobný vlastní development na našich pozemcích pro menší výstavbu vlastnického bydlení. A uvažujeme i o třetím pilíři, kdy zkoumáme, jestli bychom si uměli poradit s udržitelnou energií v podobě větrných elektráren, protože máme pozemky, na kterých by to dávalo smysl,“ popisuje Dolečková.
Nájemní nemovitosti jsou ale pilířem, na kterém chce arcibiskupství stavět. Do současné doby investovala pražská arcidiecéze do nájemních projektů zhruba tři a půl miliardy korun. V roce 2027 už by to mělo být pět miliard.
Vedle Prahy, která je hlavním působištěm platformy, se Xplace zapojilo i do nájemních projektů v Kolíně nebo středočeských Milovicích. Co se týče konkrétních projektů, chce se Xplace zaměřovat na menší domy kolem padesáti bytů.
„Snažíme se, aby rozvrstvení bylo na různých místech i abychom měli různou cenovou úroveň domů,“ říká generální vikář Balík. Menší projekty nebo jednotlivé domy, které se dají z velkých bloků snadno vyčlenit, platforma vyhledává proto, aby mohla mít ve správě celé domy a nemusela být třeba součástí obrovského SVJ.
„Snažíme se vybírat dopravně dobře dostupná místa, se službami v blízkosti. A také vždycky řešíme, aby byl v sousedství kostel,“ dodává Dolečková. Vzhledem k velikosti projektů není náhodou, že Xplace spolupracuje na několika projektech se společností Penta real estate.
Ta se na segment menších bytových domů specializuje. Podobně je tomu i u Trigemy, od které platforma Xplace koupila byty v projektu Paprsek Stodůlky a také ve čtvrti Lihovar. Tam arcibiskupství vybudovalo i vlastní mateřskou školu Komínek.
Od developerské společnosti Finep bude Xplace příští rok přebírat zase jeden z bytových domů u obchodního centra Šestka v Praze 6. Jedná se sice o větší projekt, ale developer z něj dokázal vyčlenit jeden z bytových domů o pětašedesáti bytech. „Nechceme být obrovský anonymní řetězec, ale naopak chceme budovat dobré vztahy v místě,“ vysvětluje Dolečková.
Tady jde hlavně o zisk
Developeři si spolupráci s institucionálním investorem chválí. „Pro budoucnost Waltrovky i Nové Waltrovky je velmi dobře, že tu kromě vlastnického bydlení vzniká také dlouhodobé nájemní bydlení, pod taktovkou profesionálního správce. Těší nás, že naše úspěšná spolupráce s platformou Xplace pokračuje, a budeme hledat další příležitosti ke spolupráci a rozšíření nabídky nájemního bydlení v Praze,“ řekl při slavnostním předání projektu na Waltrovce šéf Penta real estate David Musil.
Velikost projektů a typ developerů, se kterými Xplace spolupracuje, ovšem zároveň znamená, že nejde o zrovna levné bydlení.
„My chápeme, že ačkoli naše nájemní projekty pomáhají v Praze řešit situaci s bydlením, mají hlavně byznysový rozměr. Ten sociální řešíme také, ale jiným způsobem. To mají na starosti naše charity, které také přinášejí řadu projektů, nikoli za účelem zisku, ale k pomoci lidem,“ vysvětluje Balík.
Charitativní rozměr má třeba také projekt nové budovy pro logopedickou školu v Klecanech. Tu arcibiskupství v devadesátých letech zachránilo a od té doby sídlí v provizorních dřevěných budovách, které jí nevyhovují.
Výstavbu školy pro děti s takzvanou vývojovou dysfázií, která se projevuje potížemi s porozuměním nebo používáním řeči, má arcibiskupství ze dvou třetin pokrytou z vlastních zdrojů, ale na zbytek aktuálně shání sponzora.
Co se týče vlastního developmentu bytových domů, má arcibiskupství několik pozemků, kde by se výstavba přímo v jeho režii nabízela. Jenže překážkou jsou pražské povolovací procesy. „Lidé se nás často ptají, proč vlastní development neděláme. A na to je jednoduchá odpověď. Moc dlouho to trvá,“ shrnuje generální vikář Balík.
Zároveň ale dodává, že jeden projekt už se po dvaceti letech příprav blíží do finále. V lokalitě zvané Na Habrovce, která spadá pod Prahu 4, bude nakonec stát pět bytových domů.
The post Požehnaný miliardový byznys. Restituce chce arcibiskupství přetavit na tisíc bytů appeared first on Forbes.
