Dva roky pravidelných splátek, a pak nečekaná stopka. Společnost Dalphen Investment přestala loni v červnu hradit závazky a pro investory, kteří společnosti prostřednictvím crowdfundingové investiční platformy Fingood půjčili přes šest milionů korun, začalo období nervozity. Cesta k penězům nakonec trvala téměř tři sta dní. Byla trnitá, ale výnos nakonec překonal původní očekávání.
„Když se investorům zpozdí splátka, Fingood spouští mechanismus, který má jeden hlavní cíl – získat zpět co nejvíce peněz co nejrychleji,“ vysvětluje Roman Lenner. Právě on má jako vedoucí workoutového oddělení ve Fingoodu řešení problémových pohledávek na starost.
Mechanismus, o kterém mluví, je komplexní proces obnášející desítky telefonátů, osobní jednání, právní kroky a neustálé přepočítávání dlužných částek.
V případě developerské firmy Dalphen se nakonec podařilo vymoci nejen celou jistinu ve výši 6,1 milionu korun, ale navíc také úroky a sankce.
Investoři tak získali větší výnos, než projekt na začátku sliboval, Fingood však musel přikročit k nadstandardnímu řešení. A trvalo to skoro deset měsíců.
Podle Lennera to nebylo příjemné období, ale případ Dalphen Investment zároveň ukázal, že zajištění Fingoodu funguje a platforma umí investorům vymoci maximum. I když to někdy trvá dlouho. „Naší snahou je vždy získat pro investory co nejvíce peněz. A nejrychlejší cesta ne vždy zaručuje ideální výsledek,“ předesílá Roman Lenner.
Ale postupně a od začátku.
Nadějný projekt s atraktivním zhodnocením
Ostravská developerská firma Dalphen Investments financovala přes platformu Fingood první fázi výstavby tří bytových domů v Heřmanicích. Projekt čítající celkem 105 bytů se měl postavit v několika etapách za tři roky.
Investoři se na Fingoodu složili na úvěry ve dvou tranších celkem za 6,6 milionu korun určených na nákup a zasíťování pozemků. Projekt se zpočátku jevil jako standardní a dobře zajištěný. Firma měla vlastní stavební společnost, zkušenosti v developmentu i databázi klientů.
„Byla to významná lokalita, měli dobře fungující marketing, početnou cílovou skupinu i dlouhodobé zkušenosti. Vše, na co jsme se doptávali, dobře vysvětlili, i finanční dokumenty společnosti byly v pořádku,“ popisuje COO Fingoodu Ondřej Kozel.
„Očekávané náklady projektu byly 230 milionů bez DPH. Z toho jen 6,5 milionu bylo z Fingoodu. I v tomto ohledu lze říct, že riziko bylo pro investory maximálně ošetřené,“ doplňuje Roman Lenner.
Solidní zajištění úvěru, atraktivní lokalita, zkušený realizační tým a vlastní stavební firma v kombinaci s nadstandardním úrokem a plánovanou dobou splatnosti 24 měsíců znamenaly, že projekt dostal zelenou.
Na platformě jej potom inzerovali jako dobře zajištěný s vysokou a rychlou návratností. „I dnes by naše finanční komise dala takovému projektu pravděpodobně zelenou,“ říká Kozel.
Komplikace totiž přišly až později kvůli problémům se zasíťováním a získáním nového financování.
Když se fungující soukolí zadrhne
Komplikace s vodovodním připojením zbrzdila získání potřebných povolení, což vedlo k potřebě refinancovat úvěr, který měl být splacen v červnu 2024.
„Přestože měl klient refinancování s bankou domluvené, banka na poslední chvíli odmítla peníze uvolnit. Následovala další snaha o refinancování u jiné instituce a později jednání s crowdfundingovou platformou – i ta nakonec couvla. Až poté se podařilo domluvit úspěšný převod závazků na nového věřitele,“ popisuje zádrhel Lenner.
Tým Fingoodu se následně do situace vložil naplno – telefonáty, schůzky, právní dokumentace, opakované výpočty dluhu, komunikace s bankami a investory. „Šlo o pět měsíců intenzivní práce s několika zvraty. Každých deset dnů jsme si vyhodnocovali, jestli ještě dává smysl čekat, nebo přejít na jinou cestu,“ říká šéf workoutového oddělení.
Jeho lidé paralelně připravovali záložní plán – prodej celé pohledávky za Dalphen Investments. „Při větším zpoždění splátek vždy zvažujeme různé scénáře, komunikujeme s klientem a vybíráme cestu, která může přinést investorům co nejrychlejší řešení, ale zároveň co nejvyšší návratnost,“ vysvětluje Roman Lenner.
„Takže jsme jednali s bankou, která měla půjčku refinancovat, a zároveň i se zájemci, kteří chtěli pohledávku odkoupit. Sdíleli jsme smlouvy, vysvětlovali podmínky, podepisovali dohody o mlčenlivosti,“ doplňuje k případu Dalphen.
Přestože se nakonec splacení úvěru u Dalphenu opozdilo o 294 dní, investoři neutrpěli ztrátu. „V tomto případě dosáhli celkového výnosu přes dvanáct procent ročně, tedy víc, než bylo původně plánováno,“ zdůrazňuje Ondřej Kozel.
„Vyžadovalo to pečlivé rozhodování mezi rychlým, ale méně výhodným řešením, jako je exekuce, a déle trvající cestou vyjednávání, která nakonec přinesla vyšší návratnost,“ poukazuje Lenner.
Zajištění neznamená stoprocentní jistotu
Developerské projekty v nabídce Fingoodu jsou vždy zajištěné – kryje je zástava nemovitostmi, jejichž budoucí hodnota musí pokrývat celou výši pohledávky.
To výrazně zvyšuje šanci, že investoři o peníze nepřijdou, nikdy to ale neznamená, že je investice bez rizika, zvlášť pokud dojde ke komplikacím při výstavbě, poklesu tržní hodnoty nebo při zdlouhavém exekučním řízení.
Důležitá je i likvidita zajištění – byt v okresním městě se prodá snáz než nedokončený areál na okraji republiky. Fingood proto investory nabádá, aby riziko posuzovali nejen podle Loan to value, tedy poměrem mezi výší úvěru a hodnotou zastavené nemovitosti, ale i podle povahy projektu a lokality.
„To, že je něco zajištěné, neznamená, že je to jistá investice s garantovanou návratností. Jediná jistá investice je spořicí účet a termínovaný vklad,“ podotýká Ondřej Kozel.
Romana Lennera přivedl do Fingoodu loni na podzim a dal mu za úkol vybudovat interní tým, který zvládne celý vymáhací proces efektivně řídit sám bez závislosti na externích právnících či agenturách. „A tento plán se mu podařilo úspěšně realizovat,“ říká.
Rychlejší a transparentnější
Fingood zrychlil reakční dobu na problémové případy, přechází z reaktivního na proaktivní přístup a zefektivnil monitoring. „Držíme si detailní přehled o nadcházejících splátkách a připravujeme se na potenciální výpadky s předstihem,“ dodává Kozel.
Platforma se také snaží o přímější komunikaci s investory – přibylo transparentnosti, realistického pohledu na rizika a otevřeného sdílení postupů v jednotlivých případech.
„Je určitě lepší předkládat investorům všechna úskalí konkrétních případů a realistické termíny řešení případných komplikací než pak sliby měnit a termíny několikrát odkládat,“ poznamenává Lenner.
Absolvent práv se zkušenostmi z exekutorského úřadu a také ze Sberbank nebo Raiffeisenbank však zároveň připomíná, že otevřenost nesmí zkomplikovat cestu k úspěšnému vymáhání případných pohledávek.
Od jeho nástupu workoutové oddělení Fingoodu vymohlo pohledávky za více než 105 milionů korun a celý proces zrychlil. „U velkých splátek máme načtené podklady dopředu, abychom mohli reagovat hned. Dva měsíce dopředu zjišťujeme, jestli má klient schválený úvěr, všechna povolení a podobně. Už nečekáme, až nastane problém, ale připravujeme se,“ dodává Roman Lenner.
The post Tři sta dní nejistoty, pak překvapivý výnos. Jak se Fingood potýká s nesplácenými úvěry appeared first on Forbes.
