Zájem o hypotéky roste. Meziměsíčně se v březnu objem zvýšil téměř o třicet procent. Vedle každoročního jarního oživení hypoték je patrný i meziroční nárůst. Aktuální čísla z hypotečního i nemovitostního trhu ukazují, že i přes relativně mírný pokles úrokových sazeb poptávka lidí po vlastním bydlení významně roste.
Trend kolem hypoték v kontextu nájemního trhu i aktivity institucionálních investorů rozebírá v komentáři pro Forbes Martin Machala, zakladatel startupu Ownest pro alternativní financování nemovitostí.
Český rezidenční trh vstoupil do roku 2025 s nezvyklou dynamikou. Hypoteční kohoutek se znovu otevřel, k odložené poptávce se připojil kapitál investorů a vyčkávací strategie ztrácí půdu pod nohama. Banky aktuálně poskytují o třetinu více úvěrů než loni a ceny bytů za jediný kvartál přidaly 2,4 procenta. Příležitostí tak ubývá rychleji, než se stihnou zlevnit peníze.
Přitom není těžké pochopit proč. Za poslední tři dekády jsme se zařadili mezi země, které nabízejí stabilitu, bezpečí i slušný veřejný servis – a bydlení jejich kvalitu jednoduše odráží. Nabídka tu dlouhodobě nestačí poptávce. Představa, že ceny jednou zásadně klesnou, připomíná víru, že chytrý telefon zlevní na úroveň tlačítkového. Realističtější je naučit se místo čekání na zázrak v novém trendu pohybovat.
Čísla mluví jasně: trh šlape naplno
Banky a stavební spořitelny uzavřely v prvním čtvrtletí 32,8 miliardy korun nových hypoték – meziročně o 29 procent více. Průměrná sazba sice klesla jen na pět procent, ale tím už se kupci nenechali odradit. Česko se naopak vrátilo do pětice nejrychleji rostoucích trhů EU. V Praze se metr novostavby prodává kolem 160 tisíc, v krajských městech zhruba 110 tisíc.
Úroková sazba je sice to první, na co se ptáme, ale nezapomínejme na nájemní trh. Padesátimetrový byt v metropoli stojí přes dvacet tisíc měsíčně a nájem roste meziročně dvouciferným tempem. Každá taková platba za majetek, který nikdy nebude váš, pomalu dosahuje splátky, již byste si mohli zafixovat. A zatímco úroky lze refinancovat, nájem se mezitím odráží od stále vyšší základny.
Hovoří se také o „penězích fondech“. Podíl institucionálních investorů na nových projektech skutečně roste. Přes 25 procent nových pražských bytů končí přímo u fondů, takže veřejnost často vybírá z už vyfiltrované nabídky. A u prémiových adres tato hodnota dosahuje klidně třetiny celého objemu. Fondy se nebojí vyšších sazeb – pracují s vlastním kapitálem a delším horizontem.
První, nebo větší? Klíčové jsou tři tahy
Hypotéky se sazbou mezi třemi a pěti procenty patří k normálu vyspělého světa. Česká národní banka navíc ponechává až devadesát procent LTV pro žadatele do 36 let a zrušila povinné DSTI, takže stopka například pro druhou hypotéku není zdaleka tak pevná, jak by se mohlo zdát. Kdo už jeden byt vlastní, může kapitál v něm využít jako dodatečnou zástavu a splátku nové hypotéky zčásti uhradit nájemným z původní nemovitosti.
Klíčové jsou tři kroky. Zaprvé prověřené financování: mít schválený rámec dřív, než se objeví ideální nabídka. Zadruhé výběr lokality s budoucím růstem – sledujte, kam míří nové tramvajové tratě, developerské investice a kanceláře s kvalifikovanou prací. Zatřetí technická a právní due diligence. Atraktivní cena může skrývat zásadní nedostatky; kontrola stavu domu, energetického štítku a výdajů SVJ je levnější než pozdější rekonstrukce.
Pokud na vstup chybí hotovost, lze „probudit“ spící majetek: prodat nevyužitý pozemek, zděděnou chalupu či jinou nemovitost, která sice papírově roste, ale nepřináší pravidelný výnos. Otázku prodeje takové nemovitosti často brzdí emoce, avšak po přepočtu na budoucí nájemné nebo vyšší kupní cenu z pozdějšího nákupu vychází, že zisk z časného vstupu do vlastního bydlení převáží sentiment k majetku, který reálně nevyužíváte.
Rozhoduje také načasování. Pětimilionový úvěr za 5,1 procenta znamená splátku okolo 27 tisíc. Čekání na čtyři procenta by ji snížilo asi o tři tisíce, ale pokud ceny mezitím porostou tempem sedmi až osmi procent ročně, zaplatíte na vstupu o statisíce víc. Každé procento úroku se dá jednou refinancovat, každé procento v ceně bytu zůstává navždy.
V současné fázi cyklu trh s bydlením odměňuje především rychlost a promyšlenou přípravu. Úroky mohou klesnout, ale byty, které dávají smysl, zmizí dřív, než na nižší sazbu dojde. Vyhrává tedy ten, kdo má plán – ne ten, kdo čeká na moment, který nemusí přijít.
The post Hypoteční budíček zvoní. K dobré ceně se už pročekat nelze, nejlepší čas je teď appeared first on Forbes.
