Tři desetiletí růstu udělala z firmy CTP giganta v oblasti průmyslových nemovitostí a z Remona Vose miliardáře. Na chlapíka se středoškolským vzděláním, který těsně po pádu železné opony ve svých dvaceti letech z Nizozemska odešel prodávat mléčné výrobky do České republiky, to věru není špatné. A po zavedení amerických cel by mohl být ještě bohatší.
Realitní miliardář byl ohledně dopadů nadcházející obchodní války na svou společnost CTP optimistický již několik týdnů předtím, než Donald Trump oznámil zavedení rozsáhlých cel na více než osmdesát zemí po celém světě, včetně Evropské unie.
„Asijské společnosti rády sídlí v Evropě, aby se vyhnuly dovozním clům. Myslím, že nám současná situace nahrává,“ řekl Forbesu už 27. února v telefonickém rozhovoru. A poukázal na rostoucí seznam východoasijských klientů, kteří se stahují do průmyslových parků CTP, největšího hráče na průmyslovém realitním trhu střední a východní Evropy, aby zde vyráběli zboží pro evropský trh. „Pro nás jsou cla spíš výhoda.“
V důsledku propadu na akciovém trhu, který Trumpova cla vyvolala, nicméně utrpěla i CTP, když se její akcie mezi oznámením 2. dubna a dnem, kdy cla vstoupila v platnost o týden později, propadly o dvanáct procent. I tak to byl však mnohem menší propad než u většiny konkurence.
Trump pak 9. dubna ponechal globální desetiprocentní clo pro všechny země, ale zavedení vyšších sazeb odložil o devadesát dní, což poslalo akcie CTP zpět o čtyři procenta výše. Majetek Vose, který vlastní třiasedmdesát procent akcií společnosti, se odhaduje na šest miliard dolarů, což z něj dělá nováčka na seznamu světových miliardářů časopisu Forbes pro rok 2025.
Společnost CTP má dominantní postavení v deseti zemích střední a východní Evropy, zejména v České republice a Rumunsku, kde jsou náklady na půdu a pracovní sílu nižší než v zemích dále na západ a kde jsou trhy méně provázané s ekonomikou USA. To znamená, že z cel bude nakonec pravděpodobně těžit.
Pokud země po celém světě začnou zavádět vyšší cla, budou muset společnosti, které chtějí prodávat do Evropy, postavit své továrny právě tam, aby se jim vyhnuly – a CTP má pro získání jejich zakázek nejlepší pozici.
Více než deset procent jejích nemovitostí už v současnosti pronajímá asijským společnostem vyrábějícím pro evropský trh – včetně japonského konglomerátu Hitachi a jihokorejské automobilky Hyundai – a dvacet procent nových nájemních smluv podepsaných v roce 2024 pochází rovněž od asijských klientů.
Čtyřiapadesátiletý Vos neustále hledá nové obchodní příležitosti. V pondělí pracuje v pražské centrále CTP, která sídlí ve futuristické prosklené budově DRN v Národní ulici. Všechny ostatní dny v pracovním týdnu cestuje soukromým letadlem do různých koutů střední a východní Evropy a nejen tam.
„Nemám tady kancelář, tohle je zasedací místnost. Dnes večer odlétám do Rumunska. Příští týden se chystám do Asie. Takhle to funguje,“ říká oblečený ve svém obvyklém outfitu – bílé košili, tmavé kravatě a černých brýlích s kulatými obroučkami, světlé vlasy má sčesané na stranu. „Jezdím do zemí dívat se s kolegy na projekty a pozemky. Nemluvte se mnou o IT nebo lidských zdrojích. Já jsem tu přes obchody.“
Vos již téměř tři desetiletí křižuje bývalý východní blok a uzavírá obchody s nemovitostmi. Od roku 1998, kdy v Praze spoluzaložil společnost CTP, se z ní stal druhý největší developer průmyslových a logistických nemovitostí v Evropě.
Firma nyní vlastní více než třináct milionů metrů čtverečních průmyslových parků a skladů, které pronajímá nájemcům z řad špičkových firem, jako je doručovatelská společnost DHL, oděvní řetězec H&M, automobilka Renault nebo společnost Thermo Fisher Scientific, která se zabývá diagnostikou ve zdravotnictví.
Navíc vlastní více než 26 milionů čtverečních metrů pozemků – více než kterýkoli z konkurentů – u většiny z nich má již vyřízené stavební povolení a nejčastěji se nachází v sousedství stávajících nemovitostí, takže když její klienti potřebují více prostoru, CTP může rychle expandovat.
Firma, která v roce 2021 vstoupila na amsterdamskou burzu, vykázala v roce 2024 při příjmech 900 milionů dolarů zisk ve výši 614 milionů dolarů EBITDA (zisk před započtením úroků, daní, odpisů a amortizace). CTP tak zvýšila své příjmy za jediný rok o sedmnáct procent, zisk byl pak dokonce o 29 procent vyšší než v předchozím roce, a to zejména díky rostoucím příjmům z pronájmu.
Společnost CTP vlastní více než 250 průmyslových a logistických parků v deseti zemích od Nizozemska až po Bulharsko.
Hlavním důvodem úspěchu CTP je Vosovo neustálé zaměření na expanzi. Nizozemský rodák využil levnější pracovní síly a pozemků nejprve v České republice a po vstupu bývalého východního bloku do Evropské unie i v celém regionu.
Členství v Evropské unii byla klíčová výhoda pro nadnárodní společnosti, které chtěly dodávat výrobky do západní Evropy. A do karet Vosově společnosti nahrála i pandemie, která vyvolala vlnu nearshoringu, tedy přesun výroby blíže ke koncovým zákazníkům, což pomohlo CTP získat zákazníky až z Číny nebo USA.
Vos, který před vstupem na burzu vlastnil sto procent firmy poté, co v roce 2019 odkoupil akcie svého zesnulého spoluzakladatele, vede společnost v poklidném světě komerčních nemovitostí spíš jako dynamický startup.
„Remon je baterie, udává tempo celé společnosti. Nabírá lidi, kteří mají obchod v krvi a stejnou pracovní morálku jako on,“ říká Wim Lewi, analytik belgické finanční společnosti KBC Securities.
„Má energii jako jaderná elektrárna,“ dodává Peter Ceresnik, provozní ředitel společnosti CTP. „Pracovat s ním přináší výsledky, ale také velký stres. Abyste s ním zvládli držet krok, musíte být v plné síle.“
A na žádné velké zpomalení to ani do budoucna příliš nevypadá. V loňském roce si společnost CTP půjčila 2,6 miliardy dolarů prostřednictvím úvěrů a dluhopisů a získala 330 milionů dolarů v rámci nové nabídky akcií, což jí pomohlo financovat nákup průmyslových parků a pozemků v Rumunsku a Německu.
Ambiciózním cílem firmy je dosáhnout do roku 2027 příjmů z pronájmu ve výši 1,1 miliardy dolarů, což by z loňských 770 milionů dolarů představovalo značný růst. A k tomu stále staví. Ve výstavbě má více než 1,5 milionů metrů čtverečních projektů v devíti zemích.
„Pořád v regionu vidíme spoustu dobrých příležitostí,“ říká Vos. „Pokud máte v ruce hotovost, můžete rychle zaútočit a uzavírat obchody.“
Na chlapíka se středoškolským vzděláním, který těsně po pádu železné opony ve svých dvaceti letech odešel z Nizozemska do Česka prodávat mléčné výrobky, to věru není špatné.
Vos se narodil v malém městečku Stadskanaal na severovýchodě Nizozemska matce studentce a otci, který obchodoval s auty. Rodiče se rozvedli, když mu bylo šest. Ve dvanácti letech začal pracovat, myl auta a o víkendech uklízel v kadeřnictví. „Abych si mohl koupit pivo a cigarety,“ říká upřímně.
Když byl v roce 1988 v posledním ročníku střední školy, naplánovala jeho škola výlet do tehdejšího Československa. Vos se přihlásil a zaplatil autobusovou jízdenku, ale týden předtím zmeškal prezentaci o zájezdu.
„Do školy jsem moc nechodil,“ říká. „Poprosil jsem kamaráda, aby mi řekl, o co jde, a ten mi dal čas odjezdu. V neděli večer v říjnu 1988, jsem tedy podle jeho instrukce dorazil na autobusové nádraží, ale zjistil jsem, že můj autobus už odjel.“
Zmeškaný výlet v něm však zažehl jiskru fascinace Československem. Po ukončení studia pracoval Vos se svým otcem jako prodejce telefonů do aut. V roce 1990 se seznámil s otcovým přítelem Johanem Brakemou, jehož zesnulá žena pocházela z Československa.
Brakema po její smrti jezdil navštěvovat její rodinu a vozil jim jídlo, oblečení nebo třeba elektrické spotřebiče. Vos ho požádal, aby ho vzal při příští cestě sebou, a tak se v roce 1991 poprvé ocitl v Československu.
„Projížděli jsme napříč zemí a já si pamatuju, jak málo tam bylo zpevněných cest,“ vzpomíná. „Byl podzim a všude byla mlha, tma a šeď, měl jsem z toho opravdu pochmurný dojem. Ale také jsem si říkal: páni, tady jsou obrovské možnosti, tady vůbec nic není,“ vzpomíná Vos.
Vos s Brakemou společně založili malou společnost a začali vyvážet nizozemské mléčné výrobky do České republiky, dokud je jeden z jejich nizozemských zákazníků neoslovil s nabídkou zřídit v České republice továrnu na výrobu ocelových dílů. Přišlo jim to jako dobrý nápad, a tak se Vos s manželkou v roce 1995 odstěhovali z Nizozemska na východ. Nedařilo se jim však najít budovu pro továrnu ani developera, který by ji pro ně postavil.
„Říkali jsme si: Je to jen náš problém? Nejsou tu náhodou i jiné společnosti, které mají stejnou poptávku a chybí tu nabídka?“ vzpomíná Vos. „Tak jsme začali přemýšlet o vybudování business parku. A teď jsme tu.“
Máme tolik pozemků, že můžeme stavět ještě mnoho a mnoho let.
Remon VosPozemek našli v Humpolci, přibrali třetího partnera, nizozemského právníka a podnikatele Eddyho Maase, a v roce 1998 zde vybudovali svůj první průmyslový park. Svou novou společnost pojmenovali CTP, což znamená Central Trade Park, přičemž každý z partnerů vlastnil třetinu akcií. „Johan měl peníze, Eddy mozek a já energii,“ říká Vos.
Po několika těžkých letech, během kterých přišli o peníze nevhodným prodejem, se v roce 2002 začala situace obracet k lepšímu. Brakema prodal svůj podíl za nezveřejněnou částku a Vos s Maasem pokračovali dál.
Do roku 2007 se CTP stala největším průmyslovým developerem v České republice s dvaadvaceti logistickými parky po celé zemi. Vos si z těchto prvních let odnesl ponaučení, kterého se snaží držet dodnes: „Nikdy neprodávej,“ říká. „Pokud park postavíte, jde o to, abyste ho neustále budovali, takže nemá smysl ho prodávat.“
Když v roce 2008 vypukla finanční krize, snažil se Vos přesvědčit zákazníky, aby se přestěhovali do nemovitostí společnosti CTP, protože byly levnější a novější než jejich stávající pobočky v západoevropských zemích. „Měli výrobní závody v Holandsku, Německu nebo Francii s drahou pracovní silou a zastaralým vybavením,“ říká. „To byl okamžik, kdy bylo třeba přivést podnikání do střední Evropy.“
Příjmy CTP z pronájmu rostly mezi roky 2008 a 2011 každoročně o téměř osm procent, o dost rychleji než u konkurence. Tento růst umožnil společnosti expandovat do Rumunska, na Slovensko a do Maďarska.
V roce 2016 Maas zemřel a Vos zůstal v čele společnosti sám. Když Maasovy děti v roce 2019 souhlasily s prodejem svého padesátiprocentního podílu Vosovi, musel si vzít úvěr ve výši přibližně 760 milionů dolarů a porušit jedno ze svých základních pravidel – prodal tři ze svých průmyslových parků za 466 milionů dolarů, aby mohl Maasovy děti vyplatit.
Když se Vos v roce 2021 rozhodl uvést svou společnost na burzu, jednalo se o největší realitní IPO v Evropě za posledních sedm let. Vstup na burzu přinesl jednu miliardu dolarů, se kterou se mohl Vos pořádně rozmáchnout i za hranicemi České republiky.
Část hotovosti použil na splacení dluhu, 786 milionů dolarů zaplatil za nákup německého průmyslového portfolia a v roce 2022 získal téměř 2,5 milionu metrů čtverečních pozemků v Polsku. Dále expandoval do Rakouska, Bulharska, Nizozemska a Srbska.
Za téměř tři desetiletí svého působení v oboru se Vos naučil, jak proměnit krize v příležitosti. Finanční krize v roce 2008, covid-19 a válka na Ukrajině, všechno to společnost CTP nejen přežila, ale i využila k levnému nákupu pozemků a získání nových nájemců. „Velmi věřím, že změna je příležitost,“ říká Vos. „Musíte být velmi reaktivní, mít oči na stopkách a dávat pozor.“
Společnost CTP není jedinou firmou, která těží z boomu východoevropských průmyslových nemovitostí: V této oblasti mají rozsáhlá portfolia třeba také američtí giganti Prologis a Panattoni Development, stejně jako veřejně obchodovaná společnost VGP bývalého belgického miliardáře Jana Van Geeta. „Jejich soukromé tryskáče se předhánějí po Evropě a loví obchody,“ říká Lewi o konkurenci mezi Vosem a Van Geetem.
CTP je však v regionu největší a od svých konkurentů se odlišuje rychlostí – nové projekty staví v době, kdy jsou předpronajaty pouze z třiceti až čtyřiceti procent, zatímco její konkurenti obvykle se zahájením výstavby čekají na téměř stoprocentní zaplněnost.
Rychlosti pomáhá také to, že společnost CTP staví na svých vlastních pozemcích. „Mají pozemky v sousedství, kde už mají nájemce, takže to není tak riskantní, jako kdyby to dělali jen tak uprostřed ničeho,“ říká Steven Boumans, analytik pařížské finanční společnosti ODDO BHF.
A zatím tahle strategie funguje skvěle. V roce 2024 plánovala CTP postavit 1,3 milionu metrů čtverečních nových projektů a na začátku roku měla pronajato pouze 38 procent těchto prostor. Po dokončení výstavby měla pronajato 92 procent.
A i když firma roste, dbá na to, aby její zákaznická základna byla diverzifikovaná: žádný nájemce netvoří více než 2,2 procenta celkových pronájmů a společnost není příliš závislá na žádném jednom odvětví – na logistické a výrobní společnosti připadá 28, respektive 26 procent celkových prostor.
Přesto by CTP mohla být brzy zranitelná, pokud by bylo těžce zasaženo jedno z jejích nejdůležitějších odvětví. Automobilky, které tvoří pětinu všech pronájmů společnosti, se potýkají se zpomalením prodejů v Evropě a mohou být dále zasaženy pětadvacetiprocentním clem Donalda Trumpa na dovoz automobilů a automobilových dílů do USA.
„Tvoří velkou část jejich podnikání, a pokud se automobilový průmysl nezotaví, mohlo by to na ně mít dopad,“ říká Pierre-Emmanuel Clouard, analytik společnosti Jefferies.
A vzhledem k tomu, že svět je u Vose zvyklý na závratný růst – příjmy z pronájmu rostou od roku 2019 v průměru o šestnáct procent ročně – musí udržet tempo, aby si udržel investory na své straně. „Je to růstový příběh, musí spouštět nové projekty a získávat nové nájemníky,“ dodává.
I pro tuto situaci má Vos řešení, a totiž získat více klientů v Asii a využít rozmachu výdajů na obranu v Evropě. „V Německu vidíme, že firmy zaměřené na obranu potřebují větší prostor,“ říká a poukazuje také na větší investice do výroby polovodičů a čistých technologií. „Pro asijské společnosti v automobilovém průmyslu platí, že pokud chtějí dodávat pro Volkswagen nebo BMW, potřebují být v dosahu jednoho dne jízdy od jejich závodů,“ říká. „Budou si muset zřídit obchod někde tady.“
Trump sice zatím pozastavil dodatečná cla vůči Evropské unii, ale ani případná celní válka Vose nejspíš neodradí. „Všechno to povede k větší produkci ve střední a východní Evropě, což je pro CTP dobré,“ říká Boumans z ODDO BHF.
Kromě nových obchodů je firma nizozemského podnikatele také dobrá v udržování stávajících vztahů, 87 procent zákazníků po skončení pronájmu s CTP znovu podepsalo smlouvu – což je podstatně více než u konkurence.
V některých svých průmyslových parcích vybudovala CTP bydlení pro zaměstnance a také klubovny s restauracemi, obchody se smíšeným zbožím, sportovní zařízení nebo lékařské kliniky. „Více než dvě třetiny našich nových nájemních smluv jsou podepsány se stávajícími nájemci,“ říká Richard Wilkinson, finanční ředitel společnosti CTP.
Jedna věc se nemění: Vos zůstává mikromanažerem, který dohlíží na nábor nových zaměstnanců a osobně prověřuje nové trhy. „Nejsem člověk, který sedí ve velké kanceláři, ze které řídí impérium,“ říká se smíchem. „Raději jsem v terénu.“
The post Z autobusu do Česka, co mu ujel, až mezi miliardáře. Tohle je příběh Remona Vose appeared first on Forbes.
