Téměř polovina lidí nedokáže odhadnout náklady na pořízení plánovaného nebo vysněného bydlení. Postrádají reálnou finanční představu o cenách domů i bytů, ukázal průzkum společnosti Ipsos. Proč tomu tak je?
Na začátek pár čísel. Šest z deseti Čechů touží po vlastním, byť spíše menším, domě. Celkové náklady na něj nedokážou odhadnout čtyři z deseti potenciálních stavebníků. Náklady na hrubou stavbu nezná polovina. To jsou data, která vyplývají z průzkumu, který pro výrobce stavebních materiálů Wienerberger zpracovala společnost Ipsos.
Zní to jako nadsázka, vždyť stavbu domu nebo bytu provází několikaměsíční plánování a ceny materiálů a práce jsou dané smlouvami a dohodami. Jenže kohokoli na trhu se zeptáte – od poradců přes stavaře, architekty, projektanty, prodejce stavebních materiálů – všichni potvrzují, že to je problém. Navíc na českém stavebním trhu jen jeden z mnoha.
„Nečekaný nárůst nákladů během stavby“ je něco, co v Česku prostě nepřekvapuje. Ať je to oprava Barrandovského mostu, jejíž cena vzrostla na dvojnásobek na víc než miliardu, nebo projekty soukromých investorů, kteří se rozhodnou pro kompletní rekonstrukci bytu po babičce. I druhý příklad se totiž běžně může prodražit o desítky procent.
„Řada soukromých investorů nemá přesný odhad celkových nákladů stavby. Vyplývá to například z analýzy stavebních firem, která ukázala, že u většiny projektů došlo k nečekanému nárůstu nákladů, nebo také z globálního průzkumu Ipsos Housing Monitor 2025,“ říká jednoznačně Ondřej Zabloudil, který ve společnosti Deloitte řídí oddělení Infrastructure & Economics.
Podle něj data kopírují praxi. „Soukromí stavebníci často podceňují skutečné náklady, a to nejen na stavební práce, ale hlavně na takzvané „soft costs“ – projektové a inženýrské služby, řízení projektu, poplatky, vlastní čas nebo náklady spojené s povolováním,“ říká Zabloudil.
„Lidé často šetří na prováděcí dokumentaci, která je ale pro přesný cenový přehled klíčová,“ souhlasí Jiří Mašek, majitel středně velké stavební firmy, která působí v Praze a středních Čechách. „Mnoho věcí tak není předem naceněno a výrazně to zdržuje i zdražuje stavbu. Druhým významným faktorem je pro nás také cena práce, která neuvěřitelně roste,“ upozorňuje.
Prováděcí dokumentace mimo jiné popisuje konstrukce, použité materiály a technologické postupy stavby, což jsou přesně položky, které se – když jsou formulovány jen velmi nekonkrétně – postarají o náklady, o nichž stavebník dopředu netušil.
Podle zkušeností z praxe se pak o nečekané náklady navíc postarají nepřesné představy o dokončovacích pracích, cenách vybavení interiéru nebo úpravách pozemku. A to i přesto, že v online prostoru funguje mnoho cenových srovnávačů.
Petr Vaněrka, ředitel společnosti Pro-doma, vysvětluje, že lidé poptávají celou stavbu nebo jen část nebo řešení, a výsledná nabídka je pak součtem práce, materiálů, logistiky a dalších nákladů.
„A je obtížné, nebo spíš nereálné, učinit rozklad a posoudit ceny například podle srovnávačů. Proto je orientace v nabídkách i s ohledem na použití různých technologií a materiálů velmi komplikovaná. V tomto případě platí, že pokud si nechám rozepsat nabídku do větších detailů s rozdělením na konkrétní použitý materiál a postupy, pak mohu lépe porovnat ceny,“ říká šéf druhých největších stavebnin v zemi.
Že je pro laika obtížné orientovat se v cenových nabídkách firem, je zkušeností i Veroniky Burešové z kanceláře Bureš projekty, jejichž doménou jsou pasivní domy a dřevostavby. „Nabídky nebývají například stejně strukturované, některé věci jsou vynechány, firmy na to neupozorňují, což ale běžnému člověku nedojde,“ popisuje různá úskalí.
„Když zpracováváme projekt, stanovujeme orientační cenové hladiny obecně podle metrů čtverečních, kvality provedení a toho, zda se jedná o svépomocnou stavbu, dodavatelskou nebo na klíč. Ceny se ale v minulých letech měnily příliš rychle, takže co platilo na začátku projektu, za rok při realizaci už bylo jinde,“ popisuje Veronika Burešová.
Ceny stavebních materiálů vyrostly v posledních letech podobně rychle jako ambice Elona Muska a SpaceX na cestu k Marsu. V českém kontextu ceny materiálů i stavebních prací rostou rychleji než mzdy, a to je problém.
„Spíše než se špatnou orientací v položkách se setkávám s problémy majitelů se zvyšováním cen v průběhu přípravy stavby. Než se začne stavět, tak to trvá i několik let a tak se stane, že za tu dobu ceny stavebních prací vzrostou i nad finanční možnosti stavebníků.“ Taková je osobní zkušenost Martina Perlíka, který má vlastní projekční kancelář a věnuje se plánování rekonstrukcí rodinných domů a bytů.
Už tak mizernou náladu mezi soukromými investory nepomáhají zlepšit ani úrokové sazby hypoték. „Zájemci o bydlení dlouhodobě považují úrokovou sazbu ve výši 3,5 procenta za magickou hranici, která je výrazněji motivuje k investicím do nemovitostí,“ uvádí Kamil Jeřábek, ředitel společnosti Wienerberger. „Vývoj ale naznačuje, že počátkem příštího roku se sazby mohou blížit ke čtyřem procentům a situace na stavebním trhu by mohla vypadat pozitivněji,“ věří.
„Už mnoho let sleduji, jak se snižujícími se sazbami hypoték roste chuť soukromých investorů ke stavění a s jejich růstem klesá,“ souhlasí projektant Martin Perlík.
Zvláště u staveb rodinných domů, souhlasí Petr Vaněrka, generální ředitel společnosti Pro-doma. „V číslech dvanáct tisíc rodinných domů v roce 2025 oproti nízkému standardu srovnávací hladiny osmnáct tisíc před několika lety. Velké projekty jsou v konjunktuře ve velkých aglomeracích, ale cílová skupina nejsou žádoucí skupiny, to znamená mladí lidé s akutní potřebou bydlet,“ říká.
A když už jsme u výčtu komplikací, ještě jednu nelze vynechat. Řeč je o povolování staveb a s tím souvisejících personálních kapacitách stavebních úřadů. „Česká republika patří k zemím s nejdelší průměrnou dobou povolení stavby v Evropě. Reforma územního plánování a stavebního práva se sice připravuje, ale zatím se v praxi příliš neprojevila,“ dodává Ondřej Zabloudil z Deloittu.
Rok 2025 zůstává z pohledu počtu stavebních povolení dokonce vůbec nejslabším za posledních více než dvacet let. Zatímco v prvních letech nového tisíciletí mělo Česko i čtyři tisícovky povolení měsíčně, během letoška to je v průměru každý měsíc jen necelá polovina.
The post Češi neznají ceny staveb. A jsou překvapení, když náklady prudce rostou appeared first on Forbes.
